MGLG11: o FII logístico da Mogno e o atual momento do segmento

30 de setembro, 2021

Por Ivan Eugênio, da TC School

No artigo de hoje vamos conhecer um pouco mais sobre o MGLG11, novo FII logístico da Mogno. Além disso, aproveitando o fundo, vamos realizar um levantamento sobre como está o segmento logístico para os FIIs.

Aliás, ao longo desta pandemia, podemos perceber que o setor logístico foi o que menos sofreu, demonstrando uma verdadeira resiliência. Isso quando excluímos os fundos de recebíveis imobiliários.

No texto você irá encontrar:

  • O lockdown e os galpões de logística
  • Segmento logístico no mercado atual
  • MGLG11 – o FII Logístico da Mogno
  • Imóveis do MGLG11 em SP
  • Imóveis do MGLG11 no RJ
  • Considerações finais

Boa leitura!

O lockdown e os galpões de logística

É de conhecimento público que o varejo é essencial.

Com o lockdown praticado nas principais cidades do país, não tivemos alternativa a não ser comprar pela Internet, fomentando o segmento de galpões. Afinal, as empresas para entregarem seus produtos aos consumidores finais, necessitavam de uma eficiência em sua malha logística.

Nesse hiato, aproveitando o momento, o Mogno lança o seu quinto FII listado em mercado aberto. O fundo logístico, vem fazer companhia para os demais da gestora.

No caso, um de hotéis (MGHT11), de certificado de recebíveis imobiliários (MGCR11) e o FoF (MGFF11), este último sendo o mais conhecido de todos.

Além deste, no Mogno Impact (MGIM11) a gestora desenvolve um tese de investimento única, mas, não vamos falar dela agora, deixarei para outra oportunidade.

O segmento logístico no mercado atual

Nos anos de 2014 e 2015 o segmento logístico observou a maior taxa de vacância da última década. Neste período era observado uma elevação do estoque, sendo que a demanda por estes imóveis estava em baixa.

A saber, com o passar do tempo a situação não melhorou para o segmento. Para termos uma ideia, no ano de 2017 a vacância nos galpões logísticos de todo o Brasil chegou a ser de 26,28%. Este número foi reduzindo com o passar dos anos, até chegarmos nos atuais 13,05% em 2021. Tudo de acordo com a SiiLa Brasil.

Por sua vez, ao analisarmos os grandes centros urbanos, a vacância reduz quanto mais próximo da cidade. Para termos uma ideia, de acordo com Bruno Monteiro, a vacância média no raio de 15 km de São Paulo está na média de 4,8%. Sendo que em todo o estado, o número é um pouco maior, de 11,8%.

Na visão de Sergio Fischer, CEO da LOG, empresa focada em galpão logístico listada em bolsa, o bom momento do setor logístico está apenas começando. Especialmente considerando a demanda do e-commerce.

Grandes investidores e perfis do mercado financeiro

No entanto, com exceção de imóveis last-mile, não podemos esquecer que a barreira construtiva deste segmento é menor, aumentando o seu risco quando comparado com os demais. Os empreendimentos denominados last-mile são aqueles localizados “na última milha”, ou seja, próximo aos grandes centros.

Com relação aos fundos imobiliários, o segmento entrega um dividend yield anualizado no importe de 7,5%. Destacamos que este retorno é superior à média do IFIX. Por sua vez, o time de gestão da Mogno, sem afirmar ao certo, tem a expectativa de entregar um retorno líquido para o cotista superior à média do segmento.

MGLG11 – o FII Logístico da Mogno

Há mais de 6 anos no mercado, a Mogno é uma gestora independente com mais de R$3 BI sob gestão, se consolidou no mercado como atuando em três vertentes, asset, wealth management e consultoria imobiliária, totalmente independente.

No dia 2 de agosto do presente ano teve o anúncio de encerramento da oferta do MGLG11, o FII do segmento logístico da Mogno. De acordo com o fato relevante publicado, captaram no mercado um valor próximo de R$50 Milhões.

O sócio da Mogno Capital responsável pela gestão do fundo é Bruno Monteiro. Foi exatamente com ele que conversei e obtive as informações que constam neste artigo.

A saber, com o valor captado, o fundo adquiriu 5 ativos.

O objetivo era comprá-los pelo valor justo de mercado, adquirindo-os com o aluguel dentro da normalidade ou abaixo da média da região. Nesse hiato, podemos esperar um upside do aluguel e, consequentemente, dos rendimentos do fundo.

Fundos imobiliários e ações: uma breve comparação

Antes de mais nada, vale ressaltar que o fundo busca ter um equilíbrio de contratos típicos e atípicos no seu portfólio. Assim, os pontos positivos de um balanceiam os negativos do outro. A gestão tende a buscar imóveis bem localizados, com inquilinos de excelente qualidade de crédito.

Outrossim, a qualidade de crédito do inquilino merece um destaque especial. Principalmente quando estamos diante de um contrato atípico, onde a saúde financeira do locador é de extrema importância.

Na visão de Bruno Monteiro, é importante entender a relevância do imóvel para o inquilino, como ele atende a sua malha logística. Desta forma, busca adquirir ativos singulares para as atividades principais do locador. Assim, é possível compreender, de fato, o valor do m² para o inquilino.

Imóveis do MGLG11 no Estado de São Paulo

Como informado, o fundo adquiriu 5 imóveis para o portfólio. Ao passo que todos estão devidamente apresentados no prospecto de emissão, inclusive, com laudo de avaliação individualizado. Destes, três ativos estão localizados no Estado de São Paulo.

Em primeiro lugar, vamos conhecer o imóvel locado para Ceratti, localizado no Distrito Industrial de Vinhedo, Estado de São Paulo. De fato, o locador ocupa o imóvel desde o ano de 2014, sendo um contrato atípico do MGLG11 com vencimento em 2024.

O ativo em questão foi construído sob medida para o locador, sendo uma planta industrial com 9 metros de pé-direito, 7 docas e piso que suporta até cinco toneladas. Dessa maneira, o inquilino concentra ali toda a sua produção.

Em segundo lugar, temos o imóvel locado para o MAGNA, também localizado no Distrito Industrial de Vinhedo. O locador é produtor de componentes automotivos, estando em um eixo estratégico para atender as montadoras de veículos automotores.

Aqui temos um contrato híbrido do MGLG11. O principal é típico. No entanto, quando o locador necessitar de uma expansão, sendo ela atendida pelo locatário, teremos uma contratação atípica. No caso, o locador solicitou uma expansão já realizada, justificando a modalidade de contrato.

Assim sendo, percebemos a importância do imóvel para seu locador. Tanto é que ao necessitar de novo espaço, preferiu se comprometer com um contrato atípico a procurar um novo espaço.

Em terceiro lugar, temos o imóvel locado para a Itambé. Nas palavras do gestor, esse é imóvel first-mile, com uma localização única, situado no Km 14 da Avenida Anhanguera em São Paulo.

Trata-se de um centro de distribuição (CD) ímpar, tendo uma câmara refrigerada para receber os produtos lácticos, mais a sede administrativa da empresa. O contrato vence em maio do próximo ano, esperando a gestão por um reajuste no aluguel.

Imóveis do MGLG11 no Estado do Rio de Janeiro

Não só no Estado de São Paulo estão localizados os imóveis do fundo MGLG11. Mas também temos dois outros imóveis localizados no Estado do Rio de Janeiro. Alcançando, com isso, uma diversificação geográfica, característica que não podemos ignorar.

Assim, aposentamos o centro de Distribuição do Supermarket, imóvel localizado na Pavuna, Rio de Janeiro. Temos aqui um contrato típico com término apenas no ano de 2028, sendo uma locação barata, onde enxergamos também um upside no valor do aluguel.

O imóvel do MGLG11, muito bem localizado, possuí 12 metros de pé-direito, 21 docas, suportando o piso até 5 toneladas. Além disso, o imóvel possui duas câmaras frias, atendendo as características exigidas pelo locador.

Por fim, mas não menos importante, apresentamos o quinto imóvel do fundo, o CD da Volkswagen, localizado na cidade de Resende, Rio de Janeiro.

Temos aqui um aluguel bastante eficiente para a montadora, eis que está totalmente integrado à fábrica, sendo o imóvel construído sob medida. Com um piso que suporta até 6 toneladas, possui 48 docas para atender as necessidades do locador.

Considerações finais

Antes de mais nada, é bom termos um player conhecido no mercado explorando um segmento diverso, como no fundo MGLG11. Além de ser mais uma opção, temos uma nova gestão trabalhando o setor.

Inegavelmente, me agrada o equilíbrio entre contratos típicos e atípicos. Estes são defensivos, enquanto àqueles podem melhorar o retorno com o passar do tempo. Não sei vocês, mas nós vamos acompanhar de perto a gestão e evolução desse novo fundo da Mogno.

por Categoria: Fundos MGLG11